Cosa verificare prima dell’acquisto di un immobile

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Dodici verifiche da non sottovalutare

Di seguito alcune verifiche fondamentali da fare prima di sottoscrivere qualsiasi proposta d’acquisto su un immobile:

È necessario assicurarsi che chi conferisce l’incarico di vendita dell’immobile ne sia realmente il proprietario, o abbia procura notarile dai proprietari che lo deleghi ad occuparsi della vendita. La proprietà dell’immobile si evince dall’ultimo atto di provenienza, che potrà essere un rogito, una successione o una donazione. Da ricordare: non basta una semplice visura catastale; il catasto per legge non è probatorio della proprietà.
Quando si vuole acquistare un immobile, è necessario verificare che l’ultimo atto di provenienza non sia un atto di donazione, e che non vi siano state donazioni negli ultimi 20 anni. Tale pratica porta il rischio che una persona esclusa dall’atto, anche dopo l’acquisto, potrebbe reclamare diritti reali sull’immobile ed entrarne in possesso.
Ogni immobile, per essere venduto, deve possedere un documento, redatto da professionista abilitato, che ne attesti la regolarità urbanistica e catastale. Non possono esistere all'atto del rogito difformità tra lo stato presente dell'immobile e quanto depositato nei pubblici registri. Il notaio in questo caso non può stipulare l'atto. Qualora vi siano difformità tra lo stato di fatto e quanto depositato ai pubblici registri, sarà dovere del venditore provvedere al riaccatastamento dell'immobile e ad eventuali sanatorie che ripristino la regolarità dell'immobile, entro il giorno del rogito di compravendita.
All’acquirente dovrà essere dichiarato - dal momento in cui si propone la casa sino al rogito di compravendita - lo stato reale dell’impiantistica, che sia o meno a norma. L’acquisto avverrà nello stato di diritto e di fatto in cui si trova l’immobile. Qualora si dichiarino gli impianti a norma, dovrà essere fornita tutta la documentazione che ne attesti la regolarità.
Già dal momento in cui viene messo in vendita l'immobile il venditore dovrà dichiarare, sulla base di documento redatto da un tecnico abilitato dalla Regione (Cerificato APE), la classe energetica di appartenenza, che verrà poi inserita nell'atto di compravendita.
Quando si entra in proprietà della nuova casa, una volta usciti dal notaio, per tutte le eventuali spese non versate dal precedente proprietario, la legislazione italiana prevede una responsabilità solidale dell’acquirente nei confronti del condominio, anche per le spese a carico del venditore - ancora non pagate. Entro il giorno del rogito è necessario, per evitare brutte sorprese, verificare lo stato delle spese condominiali e richiedere che l'amministratore dichiari che tutte le spese del venditore siano state saldate fino alla quota dovuta al giorno del passaggio della proprietà.
Prima di sottoscrivere qualsiasi proposta d'acquisto per un immobile, un'altra verifica indispensabile è quella sulla presenza di eventuali ipoteche sulla casa. Se è presente un'ipoteca volontaria (la più facile da trovare è quella iscritta dalla banca che ha concesso il mutuo) non dobbiamo spaventarci. Si può fare senza rischi la proposta d'acquisto e il preliminare, ma è fondamentale sottolineare che entro il rogito (o al più tardi contestualmente al rogito) dovrà essere estinta a cura e spese del proprietario. Se è presente un'ipoteca legale o giudiziale sarà necessario un parere notarile sul come impostare la trattativa per evitare situazioni spiacevoli situazioni future.
Se l'importo del mutuo residuo (o debiti vari residui) che gravano sull'immobile è superiore al valore finale al quale si conclude la compravendita, ci sono 2 possibilità, fermo restando che ogni ipoteca dovrà essere cancellata entro o al massimo contestualmente al rogito: il proprietario dovrà estinguere la parte non coperta dalla cifra data dal nuovo acquirente, con mezzi propri; oppure, qualora non sia in grado di affrontare con mezzi propri la chiusura del debito (situazione più frequente), dovrà essere presente un accordo con la banca o l'eventuale creditore, che accetti di estinguere il debito a fronte di un pagamento inferiore al residuo.
Per definizione, il pignoramento è l’azione con cui viene avviata l’espropriazione forzata del bene da parte di un creditore. Le situazioni meno difficoltose si possono risolvere con l'acquirente che paga i creditori per conto del proprietario. Scalando ovviamente la cifra sborsata dalla cifra totale pattuita per la compravendita, ottenendo dal giudice, contestualmente alla stipula del rogito di compravendita, l'ordinanza di cancellazione dei pignoramenti esistenti. Il problema maggiore è se il venditore è un soggetto fallibile. Infatti la semplice cancellazione del pignoramento non esclude che in futuro, anche dopo essere entrati in possesso del nuovo immobile, venga richiesta la revocatoria dell’atto da altri creditori.
Quando il venditore di un immobile versa in stato di difficoltà economica, soprattutto se imprenditore, artigiano o libero professionista, al momento della vendita l’acquirente rischia - anche dopo essere entrato in possesso dell’immobile - di vedere revocata la compravendita. Tale rischio prende il nome di revocatoria, ovvero un’azione con la quale viene revocata la compravendita per permettere a chi vanta crediti nei confronti del precedente proprietario di rivalersi anche su quel bene, venduto in periodo “sospetto”. Se la revocatoria va a buon fine, l'acquirente perde l’immobile e deve mettersi "in coda" con gli altri creditori del fallito, ricevendo molto meno di quello che lo aveva pagato. Le casistiche sono comunque davvero numerose e ogni pratica va analizzata nello specifico per avere la certezza di non avere il rischio della revocatoria.
Se si acquista un immobile da impresa e si versano degli anticipi durante la costruzione della casa, la fidejussione per le somme pagate garantisce l’acquirente nell'ipotesi di fallimento dell’impresa costruttrice, e ogni impresa è obbligata a fornirla per legge. Con la fidejussione in mano ogni singolo euro versato è garantito ed è soprattutto recuperabile nel caso l’impresa fallisca e non completi l’immobile.
In questa casistica rientrano tutte le abitazioni costruite dagli Enti autonomi per le case Popolari, le case costruite in edilizia convenzionata, edilizia sociale, ecc. È necessario verificare che non ci siano prezzi imposti per la compravendita, che sia passato il tempo minimo prima che si possa vendere, che siano stati riscattati particolari diritti, ecc. In poche parole è necessario verificare, prima di mettere in vendita l’immobile, che l’immobile sia vendibili senza vincoli alla proprietà e al prezzo. L’alternativa al non verificare per filo e per segno è di arrivare dal notaio a trattativa già chiusa e scoprire di non poter proseguire con il rogito perché il prezzo concordato è superiore al prezzo massimo vendibile, o ancor peggio scoprire che la casa nemmeno si può vendere.